房地产业界人士： 组屋转售市场放缓或是废除溢价好时机

美好的生活

洪奕婷
2014年03月03日

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  业界人士说，建屋局须改变每个季度才公布一次组屋转售数据做法，应更及时发布最新转售价格。（陈斌勤摄）
  
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业界人士表示，在市场稳定，甚至走下坡时，废除溢价将带来较少冲击，因为溢价的意义已不再显著，也不会左右交易成败。学者也指出，废除溢价会让市场更透明、交易更公平。
洪奕婷　报道
angyt@sph.com.sg
组屋转售市场放缓，整体现金溢价走低，房地产业界人士认为，这可能是政府完全停止公布溢价，甚至是废除溢价的好时机。
废除现金溢价（Cash Over Valuation，简称COV）的呼吁并不是第一次出现，但业界人士认为，目前的低溢价环境特别有利于政府作出相关调整。
新达产业顾问研究与咨询部主管陈瑞谨指出：“在市场稳定，甚至走下坡时，废除溢价将带来较少冲击，因为溢价的意义已不再显著，也不会左右交易成败。”
陈瑞谨曾在2011年9月整体溢价中位数一度创下3万7000元历史新高时，在报章上撰文呼吁政府废除溢价。他说，溢价是卖价当中，高出估价的差额，“由于必须以现金支付，对买家的负担能力有显著的影响”。
当年，新加坡测量师与估价师学会会长林兰源博士也对溢价概念提出批评。他指出，政府最初在2007年公布溢价时，用意是要让买家知道，媒体所报道的高溢价情况并不普遍，但产业卖主后来却把索取溢价当成转售组屋时的权利。
林兰源受访时强调：“溢价不应该是交易的基准，不是每一宗交易都能享有溢价，而得视个别交易和单位的特质。公布溢价的做法存在一定的误导性，让人们以为每宗交易都一定有溢价，也使得估价变得没有意义。”
建屋发展局在2007年7月首次公布组屋转售溢价，并表示“此举是为了协助买卖双方在考虑组屋转售市场的当前趋势后，作出知情决定”。当局之后还作出调整，将原本按东西南北中区公布溢价的做法，改为更细致的分法，公布26个市镇的组屋溢价。
新加坡国立大学房地产系副教授程天富进一步指出，废除溢价会“让市场更透明、交易更公平”。
“买卖双方自行决定成交价，不受其他转售组屋的溢价影响。现在的情况是，卖方往往会要求比估价多10％到20％的溢价，而这其实没有什么合理的依据。”
受访业界人士都表示，溢价是本地组屋转售市场独有的概念，私宅转售市场采取的做法有所不同，因此也少了溢价的问题。
私宅卖家一般上都先与买方谈妥交易价后，买方才去索取房子估价以便申请贷款；反观组屋卖家往往是先向建屋局索取估价再售屋。
陈瑞谨说：“这就导致组屋卖家常常把估价视为定价的起点，然后再多加一些数额，而忽略了当前的市价及仔细研究估价。”
建议效仿私宅
“先卖后估” 做法
对于如何废除溢价，程天富建议，政府可效仿私宅市场的做法，规定组屋买卖双方必须在签署选购权书后才能索取估价。
“这么做可能导致一些买家在获得估价时才发现，自己无法贷款到所需的数额，而必须放弃交易；但买家可以更谨慎，事先询问银行他们本身能贷款的数额，才决定自己该买售价大概多少的组屋。”
陈瑞谨和林兰源认为，政府应该完全停止公布任何溢价数据，让市场回到2007年前没有溢价中位数供参考，以转售价为参照的做法。
基于不同季度交易的组屋类型有别，公布整体溢价中位数并不适宜，建屋局已从2011年7月起停止公开该数据，但仍提供各区不同类型组屋的溢价。
业界人士说，在完全去除溢价信息的同时，建屋局也必须改变目前每个季度才公布一次组屋转售数据的做法，应该更及时地发布最新转售价格，让人们可以更好地掌握转售市场走势。
陈瑞谨强调：“估价师的估价也要做得更全面，为拥有不同特点的组屋做更细致的估价区分。与银行对私宅的估价相比，建屋局对组屋的估价范围显得较窄。之所以出现一些很高的溢价，相信是因为一些组屋的特点没纳入估价的考量中，导致组屋的价值被低估。”

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执业五年的房地产经纪吴合源坦言：“如果废除溢价，组屋价值将接近求售价，对经纪来说交易更直接简单，但也意味着很多人可能不再需要经纪。如果有溢价，那就需要交涉及有这方面经验的经纪的服务，我们自然在交易中扮演更重要的角色。” 对正在物色转售组屋的周姓产品研发员（29岁）而言，少了溢价，现金负担无疑减少。“这意味着我可考虑购买较大的单位。” 溢价不应是交易的基准，不是每一宗交易都能享有溢价，而得视个别交易和单位的特质。公布溢价的做法存在一定的误导性，让人们以为每宗交易都一定有溢价，也使得估价变得没有意义。 ——新加坡测量师与估价师学会会长林兰源博士