吴俊刚: 许文远的驯虎记

联合早报

吴俊刚专栏

　　国家发展部已正式邀请公众，通过网上平台和“我们的新加坡全国对话会”参与有关住房问题的讨论，全面反思现行政策，同时探讨未来公共建屋政策的方向。许文远部长也在个人博客上，邀请买主、卖主、学者、行业专家等贡献宝贵意见，也希望公众踊跃报名参与从本月底开始到6月的一系列对话会，提出建议，表达关切和期望。

　　国家发展部给对话会列出了四大主题：一、拥屋的问题，包括该如何平衡组屋既作为“住家”又作为“资产”的角色；二、公共住屋类型的问题，包括政府还应提供什么样的住房选择；三、是否负担得起的问题，包括要怎样使预购组屋售价让人更负担得起；四、协助年长国人利用住屋套现的问题，包括除了现行办法，还有什么创意点子？

　　房地产这只猛虎，过去好几年来确实肆虐多端，许文远在上届大选后自动请缨，深入虎穴，但不是要像武松那样把老虎打死，而是把这头大虫驯服。因为，房产涉及全民的利益，问题复杂多端，牵一发而动全身，没有简单的解决办法，尽快设法稳住市场，尤其是新组屋的售价和组屋转售价，防止快速膨胀中的泡沫爆破是第一要务。

　　组屋问题也是多面性的，本文仅略谈一二。我国组屋的辉煌史，是从人民行动党政府当年上台之初，决意履行“居者有其屋”的竞选承诺开始的。在笔者的采访生涯中，组屋成了政治问题，印象较深刻的一次是1981年的安顺区补选前后。

　　事后分析认为，行动党那次的败选，主要原因在组屋。既有港务局好几座组屋搬迁的问题，也有组屋售价突然因成本与原料等猛涨而调高，以及申请组屋的人龙和等候时间越来越长等问题。在认定问题根源后，政府随即展开行动，落实全天候加紧建屋计划，也找来了韩国等地的建筑商助阵，初步引进了预制技术。

　　组屋供应和售价随后渐渐稳定下来。那还是在“居者有其屋”道路上追赶的时代，组屋还没有被当作可以升值的资产。1997年前后的东南亚金融风暴期间，不少人手头的组屋其实都成了负资产，也就是转售价低过建屋局的售价。房地产市场不景也持续了好几年。之后慢慢恢复元气，直到2005年前后又出现好景。两年后，组屋售价飙升再成了问题。这个周期好不容易挨过，但在华尔街金融危机平息后，房地产又出现出人意料的好景。本来死气沉沉的建筑业不只咸鱼翻身，而且龙腾虎跃，房价也节节攀升。

　　房地产专家或许会告诉我们，这种转变原因是复杂的。撇开外来因素不谈，单单内在原因就有多种。总的说是政府组屋政策的转变，包括组屋的资产化和自由化，也可以说是市场化。

错误政策造成泡沫
资产化是资产升值（asset enhancement）概念的产物。其用意是让组屋成了可以不断增值的资产，可以作为屋主在老年时的养老本钱。自由化，也许是为了打开一个转售市场的产物吧。组屋要升值，须有转售的需求，而大量新移民的涌入，并允许永久居民购买转售组屋，正好符合了这个条件，允许拥有私宅者购买转售组屋，显然也意在刺激需求。
　　当然，这当中还有土地价格的计算问题（如与周围私宅土地标售价挂钩），新组屋售价和转售价挂钩的问题，以及让私人发展商参与高档组屋的兴建和销售等等。诸多政策的改变，固然激活了房地产市场，刺激土地标售价节节攀升，使政府卖地有可观的收入，但也刺激房价不断飙升。这不但吸引外资流入房市，也诱使本地人大量投资房地产，低息贷款更是火上加油，形成房价在几年之内就上涨好几成的快速泡沫化形势，组屋转售价在过去六年竟然飙升80%，组屋又一次成为棘手的政治问题，甚至影响了2011年的大选。

　　自由化和市场化，就像是放虎归山，一发不可收拾。擒虎还需纵虎人，各种组屋政策的调整甚至改弦易辙是必要的。许文远在2011年5月接掌国家发展部后，就采取了一系列大刀阔斧的举措，给炽热的房地产市场降温，同时也把新组屋价格与组屋转售价脱钩，显著增加预购组屋供应。

　　然而，迄今为止，房价仍然居高不下，私宅售价更是已接连七八次让政府的降温措施红脸。为什么？因为人们还在炒房，还在乐观地预期后市看好，根深蒂固的资产升值概念，一时间也难以剔除。政府当然也担心，若出手太重，一下子把老虎打死，后果不堪设想。

　　但那些走偏了的政策还是有必要纠正的。比如，4万多套组屋整套出租，屋主却住在私人住宅里，这明显违背建屋局建屋的原旨。那些已经不需要组屋的人，应该把组屋让出，这可以大大减少国家宝贵土地和资源的错置。4万单位组屋，其实等同一个小型新镇的规模。这是错误政策的产物，必须扭转，当然，可以给屋主一些脱售的宽限期。

　　作为事后孔明，我们现在知道，狂飙式的资产升值是不可持续的。一套99年地契已去了二三十年的组屋，真值得百万元吗？房价可以永无休止地涨下去吗？转售市场在政府逐步收紧移民政策，以及加大预购组屋供应后还能持续火热吗？答案显然也是否定的。

　　现在，要构建新的组屋政策，既不影响现有屋主的利益，又能把新镇的新预购组屋的售价降低约30%，从现在的平均约等于购屋者的5年半中位数工资，回到2007年时的约4年，到底该怎么做？看来，除了增加政府给首次购屋者的津贴，别无更好的办法。当然，增加津贴必须附带适当的条件，比如稍微增长转售限制期。国家发展部或许已经有想法，但它还是要通过集思广益的方式，征求民意，寻求共识，出发点是好的。

　　笔者同意建屋局必须回到根本的说法。所谓根本，不是说回到当初只兴建非常“简单”的组屋，而是回归建屋局设立的宗旨。组屋是住房，不是投资工具。它们的增值应来自政府的津贴和经济的增长，而不是人为地制造一个能吹泡泡的转售市场，甚至让私宅市场牵动组屋价格。转售组屋必须有更加严谨的条件限制。只有通过全面性的政策检讨和调整，才能真正厘清组屋问题，避免它时不时失控为患。驯虎记还没演完，结局如何，我们还得拭目以待。

作者是前新闻工作者、前国会议员