两极哲理

标题: 叶秀亮：现阶段不宜放宽部份房市降温措施 [打印本页]

作者: 养心殿 时间: 2015-4-24 13:14
标题: 叶秀亮：现阶段不宜放宽部份房市降温措施
叶秀亮：现阶段不宜放宽部份房市降温措施

叶秀亮
2015年04月24日

狮城脉搏
近日坊间流传着取消额外买方印花税（ABSD）和提高房贷与价值比率（LTV）的建议，笔者认为政府万万不能采用，否则将如香港在2013年般，因极轻微的降温措施宽免而诱发新一轮房价上涨，造成发展商风光，政府民望遭秧。
根据笔者近年研发的房市理论，发展商是有颇强大的定价能力和持货能力，当政府推出较强的房市降温措施，将利用其定价能力，将房价维持在轻微低于降温前的水平（以致出现成交大幅下挫，房价只轻微调整的局面）。当成交量在此巩固期持续低迷数月，市场将出现放宽降温措施的要求。一旦政府错误接受此一要求，发展商将利用其定价能力和巩固期所累积的购买需求（pent-up demand），将房价急速上推，使房价以“急涨—轻微巩固—再急涨”的形式，导向更大的泡沫水平。
以上论述的最新例证，就是香港2013年的经历：在2013年初，香港效法新加坡，推出类似“额外买家印花税”的“双倍买家印花税”，使香港房价暂时停止急升。不幸的是，香港其后不但没有采用新加坡在2013年中推出的总偿债率（TDSR）房贷限制，反而在2013年9月至10月，因发展商、市场和议员的呼声，而轻微延长了双倍印花税豁免期限数月（即买第二套房后，在豁期限内卖出第一套房，将毋须缴交双倍印花税）。香港政府的如意算盘是，轻微延长豁免期限，对房价的影响应不会很大，以此应付发展商和其所支持议员的压力，也无伤大雅。
然而，香港政府失算的是，即使是这么轻微的放宽，香港发展商仍可利用其强大的定价能力，以及巩固期所累积的购买需求，将房价急速上推。房价上涨又进一步重燃了“房价续涨的心理预期”，继而引发更多的投资性需求、恐慌性需求和投机性需求，以及后续的一系列恶性循环、向上螺璇效应和羊群效应，将房价推向更大的泡沫水平。
亦因为此一失误，以及没有在“占中运动”完结前再压房市，来自香港的笔者自2014年开始，于香港报章及后续学术文章指出，香港楼市在美国加息期出现泡沫爆破，继而透过传染性效应，诱发新一轮亚洲金融风暴，使香港如当年泰国般成为国际笑柄，以及经济政策研究的重大负面例证，怕是难以避免现实。笔者唯一的希望是，在泡沫爆破和混乱后产生的新香港政府能痛定思痛，以严谨的遴选程序，挑选及培养真的能管好香港经济的专才。
根据笔者理论和上述香港经验，再考虑到新加坡这一年多房市巩固期所累积的潜在购买需求，若新加坡取消额外买家印花税，或提高房贷与价值比，发展商的房子能不大卖？卖价能不上升？上涨的房价能不重燃“房价续涨的心理预期”，继而诱发庞大投资性与恐慌性需求，与及一系列后续恶性循环，向上螺璇效应和羊群效应，将新加坡房价重新推上泡沫轨道？
除房价重新飚涨的风险，我们亦要慎防外围风暴对新加坡的影响。笔者多次撰文指出，随着美国经济持续复苏，持续上升的美息和美元，将引发新一轮的新兴经济危机：由于许多新兴经济体的宏观经济管理水平甚差，只要其中一个新兴经济体在美息和美元上升周期出事，将透个传染性效应诱发其他新兴经济体出事；而有问题的新兴经济体数目又这么大，所以爆发概率其实极大。事实上，在过去大部份美息上升周期，我们均看到有新兴经济体出现危机。
此外，由于香港楼市泡沫已极大（2009年3月至今累积上升160%，远高于新加坡同期的47%），加上办公室、零售铺位和工业楼宇的泡沫更大，就连停车位和德士牌价都炒到“离哂谱”（脱离常规），香港楼市在美息上升周期不出现泡沫爆破的概率几乎是零。由于新加坡和香港的经济还有一定类同性质，即使新加坡的房价处于合理水平，香港楼市泡沫爆破，仍会透过传染性效应，诱发新加坡房价下调至偏低水平，以及新一轮亚洲金融风暴；而后者又会诱发新加坡房价下调至更偏低水平，导至新加坡经济陷入经济衰退。
更何况，在TDSR措施前，新加坡房价仍存一定泡沫，正因为考虑到香港楼市泡沫爆破对新加坡的负面效应，新加坡政府才在额外买家印花税后，推出TDSR。然而，由于发展商的托价能力，强如TDSR也只能使房价以每季1%的速度下调。值得庆幸的是，新加坡政府仍能坚持降温措施至今，使泡沫进一步缩小，从而减低日后新一轮亚洲金融风暴，和新一轮新兴经济危机对新加坡经济的负面伤害。

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作者: 养心殿 时间: 2015-4-24 13:14
因此，笔者希望政府能保持降温措施，在香港楼市泡沫爆破初期迅速解除这些降温措施，使市场考虑新加坡和香港房市的非类同性，从而降低来自香港的传染性效应。解除降温措施亦可释放一些累积购买需求，降低房价下行的幅度。在新一轮亚洲金融风暴期间，政府还可能须将新元兑一篮子货币贬值6%到10%，和降低雇主公积金缴交率，来减轻衰退幅度和避免大规模裁员。
政府现阶段不妨考虑由建屋局牵头，根据成本以毛利两成的价格，推出另类执行共管公寓（EC）和私人组屋（DBSS）（即价钱介乎组屋和现今由发展商牵头的EC和DBSS）。此类EC和DBSS，短期可以较合理价钱，为国民提供质量不错的房屋，长期则可透过建屋局的较合理定价，牵制发展商在其DBSS，EC和私营房屋定价，利及购买这些房屋的国民，和降低日后再出现房市泡沫的概率。
作者是新加坡南洋理工大学经济系副教授

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