两极哲理

标题: 傅来兴:从租赁组屋租户到屋主 [打印本页]

作者: 爱琴海 时间: 2015-2-26 13:30
标题: 傅来兴:从租赁组屋租户到屋主
傅来兴
2015年02月26日

傅来兴专栏
最近有两则新闻和公共住屋有关，一则是从2014年至2018年这五年间，建屋发展局供应的新组屋单位总数达12万9300个，今年建成的新组屋为2万6000个，比去年的2万8300个少8%，明年起至2018年新组屋每年将维持在2万5000个；另一则新闻是自2011年以来，约有2500个租赁组屋租户购买了生平第一套新组屋。
新加坡政府以公共住房建设取得的成就为傲，“居者有其屋”是我们独立后的响亮口号，更多低收入的租赁组屋租户实现拥屋梦，其意义其实要比广建组屋本身深远得多，拥有一间政府组屋，对多数新加坡人来说是一件人生重要的大事，特别是收入不高的一群。
2011年的大选结果改变了一些政策的方向，建屋局摸清该做的事，大幅度快速增加新组屋的供应量，让希望拥屋者有所选择，而政府所提供的其他援助也居功不少，种种惠民措施让许多租户变成屋主，让准备结婚或新婚夫妇更容易拿到新组屋。
除了组屋外，加上新建的私人住宅和执行共管公寓，今年起至2018年建成的新住宅单位总数将达18万2506个，其中私人住宅共有6万7286个，执行共管公寓有1万4220个，而从2016年至2018年，新的私宅单位逐年减少，这是供过于求的必然结果，执行共管公寓也一样，供过于求的情况已导致执行共管公寓的空置率创下五年来新高。
国家发展部长许文远上周发表题为“调整平衡”博文说，我国的住宅市场，在供应和需求之间，已经取得比较好的平衡，住宅价格也因此趋稳。他说，虽然去年是第一年住宅价格全年下跌，但下跌幅度和缓。这对买家和卖家而言，都可说是松了一口气。
我国目前的住宅单位有128万个，当中96万个是组屋，其余32万个是私宅，根据许文远所提供的数据，未来三年的增幅是11%，到了2018年初住宅单位将增加到143万个。已公布的数据显示，我国的房价已适度下滑，但正如许文远所说，住宅市场崩溃对谁都没有好处。虽然买家已经有很多选择，不过，下个供需转折点会在哪里难于预测，一旦出现成交量大幅度萎缩的局面，房价跌到一个无法承受的程度，市场运行又会来到怎样的一个平衡点，还须看到时整体宏观经济的形势而定。
拥有一间属于自己的安乐窝，对租赁组屋租户来说是很欣慰的事。建屋局的职员在这方面做了许多推动的工作，帮忙租户进行财务计算和分析，鼓励租户在租约到期时，善用额外公积金购屋津贴和特别公积金购屋津贴来购屋，有些租户甚至可全数使用公积金存款支付，完全无需贷款。
租赁组屋仍有相当市场需求
租赁组屋租户购买预购组屋或剩余组屋有逐年增加的趋势，这是我国迈向公平公正社会目标的一个大进展，而在申购组屋的条例调整后，国人有更大机会选购预购组屋，单身者也允许购买二房式组屋，新组屋的售价又远比转售组屋让他们负担得起，基本上这更符合居者有其屋的政策目标，也是降温措施所带来的一个“善良的效果”。
租赁组屋仍然有相当的市场需求，目前排队等候的家庭约有1200户。为了满足低收入家庭的住屋需求，建屋局在2007年起恢复兴建租赁组屋，到了2017年，租赁组屋数目将从九年前的4万2000间增加到6万间。政府也通过重新培训等方面的实际措施，帮助低收入群提高受雇能力，从而增加他们的收入，逐步帮忙他们实现拥屋梦。这需要一段过渡时期，房地产降温措施让屋价保持在负担得起的水平，让租赁组屋租户早日购买自己的组屋。
我国的公共住房政策鼓励国人自置居所而不是租住组屋，去年是2008年来房价首次全年下降，许文远说，目前的住房市场对买卖两方来说已更平衡，应该说是迈向理性和实际的方向。国家发展部和金融管理局已多次重申，暂时不会放宽房地产降温措施，其中一个因素是高负债家庭的负债率还未降低，供应量增加已使得房地产价格稳定下来，的确间接帮助更多租赁组屋租户有能力转为屋主。
房地产降温措施如果确定有继续实施下去的必要，无可避免将影响到以高价买下房屋者，他们可能须亏损或更久才能卖掉房屋，但组屋转售价格和新组屋售价进一步稳住，为更多人减轻购买组屋的负担。拥有组屋对于个人和家庭的福祉至为重要，不仅提供栖身之所，对养老也同样非常重要。

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作者: 爱琴海 时间: 2015-2-26 13:32
要构建一个供需平衡的房地产市场，必须分析和了解哪些因素影响市场的供需与价格的变化，过去几年房地产价格的非理性增长，可以归咎于市场的严重供需不平衡，而市场参与者的市场行为也影响了供需状况。在供给增长速度高于需求增长速度阶段之后，未来市场又将如何变化并不容易预测，现在房地产市场究竟处在哪个周期，在政府那只手慢慢放开后，房地产市场走向如何，也是无法确定的。
作者是本报高级评论员
拥有一间属于自己的安乐窝，对租赁组屋租户来说是很欣慰的事。建屋局的职员在这方面做了许多推动的工作，帮忙租户进行财务计算和分析，鼓励租户在租约到期时，善用额外公积金购屋津贴和特别公积金购屋津贴来购屋。

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